老李去年卖掉老家县城的房子，亏了二十万，本来不想再碰楼市的事，今年一月他看到北京一套次新房挂牌价涨了三万，心里有点发懵，其实这不是突然涨价，而是过去四年跌出来的坑现在慢慢填平，从2022年到2025年，全国七十个城市的新房平均价格降了百分之十以上，二手房更厉害，跌幅接近百分之十八，有些小城市甚至下跌超过两成，这轮调整不是市场崩盘，是之前房子盖得太多、贷款放得太松、购房需求提前用完之后的自然回调，去年底《求是》杂志那篇文章提到政策要一次性给足，其实就是承认以前光靠零敲碎打没有用，必须把机制理顺才行。
现在买房的人变得更小心了，开发商也不敢随便做事，政策上确实松了很多，六十多个城市取消限购和限售，首套房利率降到三点五以下，换房还能退税到二零二七年，不过重点不是全都放开，而是挑人放开，比如北京上海放宽社保年限，多孩家庭优先，钱也多了，M2超过一百六十万亿，房企白名单拿到贷款超过七万亿，可真正让买家敢下手的，是预售资金监管变严了，还有三十二个城市试点现房销售，以前交了钱要等三年，现在能看见现房才掏钱，心里觉得踏实多了，利率降一点可能没感觉，但不怕烂尾，这比什么都管用。
房子本身也在变，从2026年开始，新楼盘必须把层高做到三米以上，四层以上就得安装电梯，这是硬性规定，结果符合标准的好房子一上市，挂牌价就贵了10%到20%，有人觉得是不是地段又热起来了，其实不是这个原因，像北京海淀和上海浦东这些地方，二手房1月成交比去年涨了两成多，次新房每个月还能再涨1%到2%，靠的是人口持续流入，学校和医院也搬不走，杭州、成都这些实力强的二线城市，房子卖得快，去化率高，旧房换新房的链条转得顺畅，背后是企业纷纷落户，工作机会确实多了起来，反观不少三四线城市，利率降到百分之二点多，政府还发放购房补贴，返乡置业热闹过一阵，但没有产业支撑，房价只是暂时稳住不跌，离真正值回票价还差得远。
有人拿2016年跟现在比，以为房价又要大涨了，其实情况完全不同，那时候是加杠杆的时候，首付只要两成，月供压得很低，炒房的人到处都是，现在房贷审批更严格，居民杠杆率已经到顶了，银行也不愿意再推高风险，大家买房更看重住得舒服，而不是转手赚差价，连公积金都能拿出来装修、加电梯了，这说明政策重心早就从“怎么卖房”转到了“怎么住好”，这个变化虽然不明显，但影响很深。
1月百城新房平均价格环比上涨0.18%，同比上涨2.52%，涨幅虽然不大，但已经连续三个月保持正增长，全国去库存周期缩短两个多月，北京单月成交1.5万套，上海成交2.3万套，这些都是实际的交易数据，现房销售试点从最初几个城市扩大到32个，推进速度不算快，但方向很明确，老李最终没有买下北京那套房子，他觉得房价涨得慢一点更好，担心市场又出现泡沫，这种态度表面保守，实际上相当清醒，房子本应回归居住属性，人们不应该天天盯着价格波动，现在市场既没有过热也没有停滞，就像冬天过去后，地里的草在悄悄返青。
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