
老李去年卖掉老家县城的房子,亏了二十万,本来不想再碰楼市的事,今年一月他看到北京一套次新房挂牌价涨了三万,心里有点发懵,其实这不是突然涨价,而是过去四年跌出来的坑现在慢慢填平,从2022年到2025年,全国七十个城市的新房平均价格降了百分之十以上,二手房更厉害,跌幅接近百分之十八,有些小城市甚至下跌超过两成,这轮调整不是市场崩盘,是之前房子盖得太多、贷款放得太松、购房需求提前用完之后的自然回调,去年底《求是》杂志那篇文章提到政策要一次性给足,其实就是承认以前光靠零敲碎打没有用,必须把机制理顺才行。

现在买房的人变得更小心了,开发商也不敢随便做事,政策上确实松了很多,六十多个城市取消限购和限售,首套房利率降到三点五以下,换房还能退税到二零二七年,不过重点不是全都放开,而是挑人放开,比如北京上海放宽社保年限,多孩家庭优先,钱也多了,M2超过一百六十万亿,房企白名单拿到贷款超过七万亿,可真正让买家敢下手的,是预售资金监管变严了,还有三十二个城市试点现房销售,以前交了钱要等三年,现在能看见现房才掏钱,心里觉得踏实多了,利率降一点可能没感觉,但不怕烂尾,这比什么都管用。

房子本身也在变,从2026年开始,新楼盘必须把层高做到三米以上,四层以上就得安装电梯,这是硬性规定,结果符合标准的好房子一上市,挂牌价就贵了10%到20%,有人觉得是不是地段又热起来了,其实不是这个原因,像北京海淀和上海浦东这些地方,二手房1月成交比去年涨了两成多,次新房每个月还能再涨1%到2%,靠的是人口持续流入,学校和医院也搬不走,杭州、成都这些实力强的二线城市,房子卖得快,去化率高,旧房换新房的链条转得顺畅,背后是企业纷纷落户,工作机会确实多了起来,反观不少三四线城市,利率降到百分之二点多,政府还发放购房补贴,返乡置业热闹过一阵,但没有产业支撑,房价只是暂时稳住不跌,离真正值回票价还差得远。

有人拿2016年跟现在比,以为房价又要大涨了,其实情况完全不同,那时候是加杠杆的时候,首付只要两成,月供压得很低,炒房的人到处都是,现在房贷审批更严格,居民杠杆率已经到顶了,银行也不愿意再推高风险,大家买房更看重住得舒服,而不是转手赚差价,连公积金都能拿出来装修、加电梯了,这说明政策重心早就从“怎么卖房”转到了“怎么住好”,这个变化虽然不明显,但影响很深。

1月百城新房平均价格环比上涨0.18%,同比上涨2.52%,涨幅虽然不大,但已经连续三个月保持正增长,全国去库存周期缩短两个多月,北京单月成交1.5万套,上海成交2.3万套,这些都是实际的交易数据,现房销售试点从最初几个城市扩大到32个,推进速度不算快,但方向很明确,老李最终没有买下北京那套房子,他觉得房价涨得慢一点更好,担心市场又出现泡沫,这种态度表面保守,实际上相当清醒,房子本应回归居住属性,人们不应该天天盯着价格波动,现在市场既没有过热也没有停滞,就像冬天过去后,地里的草在悄悄返青。
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